Budowa księgi wieczystej

Każda księga wieczysta oznaczona jest osobnym numerem, na który składa się oznaczenie sądu, który ją prowadzi (pierwsze litery przed ukośnikiem), następnie 8-cyfrowy numer identyfikujący nieruchomość oraz (oddzielona kolejnym ukośnikiem) liczba kontrolna. Na tzw. okładce znajduje się również informacja o typie księgi (zależy on od nieruchomości).

Wewnątrz każda księga wieczysta podzielona jest na cztery działy. W pierwszym znajdują się podstawowe informacje pozwalające zidentyfikować i opisać nieruchomość (m.in. dane o jej położeniu, powierzchni, itp.) oraz wszelkie wpisy które są związane z własnością. Dział II zawiera wpisy na rzecz osób uprawnionych, III obciążenia i roszczenia związane z nieruchomością (oprócz zapisów dotyczących hipoteki, które znajdują swoje miejsce w dziale IV). W dziale III można zapisywać prawo najmu i dzierżawy, a także roszczenia (m.in. przeniesienie własności nieruchomości, ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego lub roszczenia współwłaścicieli mające zabezpieczyć nieruchomość przed zniesieniem współwłasności).

Ochrona interesów osób trzecich

Księgi wieczyste zostały stworzone w celu uporządkowania i uproszczenia obrotu nieruchomościami. Każda czynność związana ze zbyciem, nabyciem, zmianami prawa współwłasności oraz powstaniem lub wygaśnięciem roszczeń związanych z konkretną nieruchomością powinna zostać odnotowana w księdze wieczystej. Jest to o tyle istotne, że w obrocie prawnym funkcjonuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, oznaczająca, że w przypadku niezgodności stanu rzeczywistego ze stanem zapisanym w księdze, ten drugi jest brany pod uwagę jako stan faktyczny. Ideą tej zasady była ochrona osób, które nabyły nieruchomość od osoby wpisanej w księdze jako właściciel. Ochrona ta znajduje zastosowanie w sytuacji, kiedy osoba trzecia, w dobrej wierze, zakupiła nieruchomość od wpisanego w księdze właściciela, spełniając wymagania formalne dla tej czynności. Gdy jednak zostały podjęte działania mające na celu zmianę wpisu lub mogące sugerować, że wpis ten nie jest zgodny ze stanem rzeczywistym (np. wniosek, apelacja lub kasacja) wówczas ochrona ta jest wyłączona, bo osoba dokonująca zakupu mogła przypuszczać, że zapis w księdze może być niezgodny z rzeczywistością.

W obrocie prawnym stosuje się również zasadę domniemania, że wpis zawarty w księdze jest wiarygodny i zgodny z prawdą. Oprócz powyższych konsekwencji oznacza to również to, że osoba, która została wpisana jako właściciel nie musi udowadniać swoich praw do nieruchomości – przyjmuje się że jest właścicielem. Prawa takie musi natomiast udowadniać ten, kto kwestionuje zapisy księgi i dąży do ich zmiany.

Jawność dostępu do ksiąg wieczystych i pierwszeństwo praw rzeczowych

Prowadzone przez sądy księgi wieczyste są dostępne dla wszystkich zainteresowanych, chcących przeglądać ich treści. Dostęp do ksiąg można uzyskać osobiście (wówczas dokumenty przegląda się w obecności urzędnika w odpowiednim sądzie) lub online na stronie http://ekw.ms.gov.pl. Do akt księgi dostęp jest ograniczony, ze względu na konieczność chronienia ich przed zniszczeniem. Mogą go uzyskać tylko osoby mające interes prawny – zalicza się do nich m.in. notariuszy dokonujących zmian we wpisie oraz właścicieli nieruchomości (wpisanych w księdze). Tak szeroki dostęp do dokumentów związanych z nieruchomością niesie ze sobą kolejną zasadę: domniemywa się, że każdy mógł sprawdzić dane zawarte w księdze, dlatego też nie można się powoływać na ich nieznajomość. Jawność dostępu do ksiąg i odpowiednie miejsce na adnotacje dotyczące praw rzeczowych oznacza również pierwszeństwo praw zapisanych w księdze wobec innych, ujawnionych w inny sposób.

Znajomość powyższych zasad pozwala łatwiej poruszać się po tematyce ksiąg wieczystych i uchronić się w niektórych sytuacjach przed popełnieniem błędu, który może kosztować oszczędności całego życia.