Rękojmia a gwarancja

Rękojmia przysługuje kupującemu na podstawie przepisów art. 556-576 Kodeksu Cywilnego, bez względu na to, czy dotyczący jej zapis znalazł się w umowie deweloperskiej, czy nie. Chroni ona kupującego przed nabyciem wadliwego towaru – a w przypadku nieruchomości mieszkania lub domu, który jest niezgodny z projektem, nierzetelnie wykonany lub związane z nim formalności prawne zostały nie przeprowadzone w odpowiedni sposób.

Rękojmia obejmuje wady fizyczne (czyli takie które powodują, że sprzedawane mieszkanie ma inne cechy od deklarowanych, niższą wartość lub jakiekolwiek usterki sprawiające, że jego funkcjonalność uległa zmniejszeniu) oraz wady prawne (związane z własnością nieruchomości i praw osób trzecich).

Nieco inaczej jest z gwarancją. Deweloper może, ale nie musi dać gwarancji na sprzedawane lokum. Jeżeli takie zapisy nie pojawią się w umowie, wówczas domniemywa się, że taka gwarancja nie została udzielona. W przypadku jeżeli informacja o gwarancji znajduje się w umowie, powinny się tam również znaleźć jej zasady i termin obowiązywania.

Dochodzenie praw z tytułu rękojmi

Procedura dochodzenia rękojmi jest stosunkowo prosta. W przypadku jawnych wad, które sprzedający dostrzega w momencie odbioru mieszkania umieszcza się ich opis w protokole. Deweloper ma wówczas 14 dni na ustosunkowanie się do tych zapisów i stwierdzenie, czy wady rzeczywiście istnieją i czy żądania kupującego są zasadne. Jeżeli uzna że nie, wówczas ma obowiązek uargumentowania odmowy. Oświadczenie o uznaniu wad rodzi po stronie dewelopera obowiązek naprawienia ich w terminie 30 dni. Jeżeli nie jest to możliwe i termin ulegnie przedłużeniu, deweloper powinien poinformować o tym zainteresowanego, podając powody przedłużenia terminu.

Prawo do skorzystania z rękojmi kupujący ma przez 3 lata od daty nabycia lokalu. Termin ten nie dotyczy wad ukrytych, których nie można było ujawnić w takcie odbioru mieszkania. W przypadku stwierdzenia takiej wady kupujący powinien w terminie do 1 miesiąca powiadomić o tym fakcie sprzedawcę. Deweloper ma wówczas takie same obowiązki jak w przypadku wad jawnych.

Odstąpienie od umowy

Alternatywnym rozwiązaniem dla żądania usunięcia wad jest odstąpienie od umowy lub żądanie obniżenia ceny. Kupujący ma do tego prawo również wtedy, gdy deweloper nie usunie usterek w terminie, lub gdy ich usunięcie jest niemożliwe. Odstąpienie od umowy jest jednak możliwe tylko w sytuacji, gdy wady są istotne i uniemożliwiają użytkowanie mieszkania zgodnie z przeznaczeniem.